COMMENT ACHETER UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE

Le processus d'achat est différent d'un pays à l'autre notamment entre les Etats Unis et l'Europe.
De par notre réseau international les aspects législatifs diffèrent d'une agence à une autre, en fonction des pays.
Le législateur français s'est évertué à encadrer de manière très stricte le processus d'acquisition immobilière en France.

PROCESSUS D'ACQUISITION D'UN BIEN IMMOBILIER

La « promesse d'achat » est à l'origine du processus d'achat de biens immobiliers. Elle se structure en plusieurs étapes. Une offre écrite par l'acheteur potentiel est réalisée lorsque le prix initial demandé par le propriétaire du bien immobilier n'a pas été atteint. Cette étape n'est pas obligatoire, elle s'effectue lorsque le prix initial demandé n'est pas proposé par le potentiel acheteur. La seconde étape consiste en la signature d'un « compromis de vente » qui contient les termes de la vente, et constitue un contrat ferme et fixe pour les deux parties.

Une « indemnité d'immobilisation » comprise entre 5% et 10% du prix de vente est versée par l'acquéreur lors de la signature du compromis de vente. La « loi Solidarité et Renouvellements Urbains » (Loi SRU du 13 décembre 2000) permet à l'acquéreur d'avoir un délai de rétractation de sept jours au terme desquels il peut résilier le compromis de vente, uniquement par courrier recommandé avec accusé de réception sans justificatif à fournir.

Suite à l'expiration de cette période, le contrat (compromis de vente) est obligatoire entre les deux parties. A contrario, le vendeur n'a pas cette obligation et ne peut pas se défaire du compromis de vente signé sans motif valable. Ainsi, l'acheteur ne pourra plus le résilier sans perte de son dépôt de garantie.

 


Cependant, le compromis de vente peut contenir des conditions suspensives pouvant rendre son exécution impossible : obtention d'un prêt bancaire ou d'un permis de construire. Dans ce cas, l'acheteur a la faculté de ne pas acquérir le bien. Sans pénalité d'ordre contractuelle.

La signature du contrat final se déroule chez un notaire rendant la vente du bien immobilier parfaite et sécurisée. Contrairement aux Etats Unis, un notaire n'est pas un simple « notaire public ». Car il a vocation à donner des conseils comme un avocat spécialisé. Il est un officier ministériel nommé par le Garde des Sceaux donc à ce titre investi d'une délégation de puissance publique. Il est donc impartial et doit veiller à la conformité légale de la vente pour les deux parties.

 

OBLIGATIONS AU PROCESSUS D'ACQUISITION

 

La loi impose lors d'une vente immobilière de fournir différents diagnostics.
Les vendeurs de biens immobiliers construits avant 1948 situés dans une zone « à risque », ont l'obligation de fournir un rapport sur l'existence éventuelle de plomb.
- Le décret 99-471 du 8 juin 1999 ordonne d'effectuer un état parasitaire de moins de six mois avant la signature de l'acte authentique. Ce décret est une obligation pour réaliser une vente.
- Le décret 96-97 du 7 février 1996 oblige à rechercher des traces éventuelles d'amiante pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
- Une installation au gaz étant conçue de plus de quinze ans doit obligatoirement faire l'objet d'un état descriptif ainsi que de ses dérivés.
- Le diagnostic de performance énergétique est aussi obligatoire pour tout bâtiment d'une surface de plus de 50m² possédant un système de chauffage.

 


Le vendeur d'une propriété de luxe doit fournir les actes de propriété attestant de son titre. D'autres documents doivent aussi être fournis préalablement à la vente immobilière : les derniers trimestres de charges, derniers procès-verbaux, assemblée générale de copropriétaires, taxe foncière et ordure ménagère.

L'acquéreur du bien immobilier doit veiller au respect de ces règles mais aussi à d'autres : les limites de propriété, éventuels permis de construire, taxes ou charges annuelles.

Cependant l'agent immobilier peut assister directement l'acheteur ou bien à la possibilité de lui recommander un spécialiste du domaine concerné, par exemple, un avocat ou un architecte compétent sur ces points.

 

FRAIS D'ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER

La commission de l'agent immobilier est inclue dans le prix de vente affiché dans les vitrines et les sites internet des agences immobilières. Cette commission est à la charge de l'acheteur. Cependant le processus de négociation est propre à chaque négociation entre les parties. L'acquéreur doit en complément du prix d'achat tenir compte des honoraires du notaire, ainsi que des frais d'inscription dont frais d'enregistrement et droit de mutation. Ce montant atteint habituellement environ 10% du prix d'achat.

 

COMMENT VENDRE UN BIEN IMMOBILIER EN FRANCE

OBLIGATIONS DE L'AGENT IMMOBILIER

La mission de l'agent immobilier consiste à mettre en relation deux ou plusieurs parties afin de réaliser un acte authentique de vente de biens immobiliers. La loi Hoguet 70-9 du 2 janvier 1970, régie et encadre ses activités, en vertu de son décret d'application du 20 juillet 1972.

L'agent immobilier doit remplir plusieurs obligations notamment :
- Souscrire une assurance responsabilité professionnelle
- Etre Titulaire d'une carte professionnelle, délivrée par le préfet et renouvelée chaque année
- Détenir une garantie financière auprès d'une banque ou d'une organisation financière (article 17 du décret du 20 juillet 1972),
- Formaliser un mandat de vente écrit afin de l'autoriser à négocier ou à s'engager pour le compte du propriétaire
- L'obligation d'afficher un certain nombre de documents légaux :
le numéro de sa carte professionnelle, le montant de sa garantie professionnelle
le nom et l'adresse de l'organisme,
le nom et l'organisme de crédit et le numéro de compte où doivent être effectués les versements de fonds.

Le mandat de vente garantit la bonne mission de l'agent immobilier envers son propriétaire vendeur.

 

MANDAT DE VENTE OBLIGATOIRE

Un mandat de vente est un formalisme obligatoire qui doit être signé à la fois par le vendeur et l'agent immobilier. Par ce biais, l'agent immobilier représentera les intérêts du propriétaire vendeur. L'agent immobilier est donc en charge de trouver un acquéreur pour réaliser une transaction immobilière.

Le mandat de vente fixe les limites de sa mission confiée ainsi que le montant de sa rémunération. Le mandat de vente est donc le gardien des conditions de mise en vente du bien immobilier ainsi que de la fixation de son prix de vente. Le prix de vente est évalué en accord avec le propriétaire vendeur et l'agent immobilier. Les honoraires de l'agent immobilier seront demandés au client qu'au moment de la réalisation de la vente du bien immobilier. Le mandat de vente est nécessaire car il fixe les conditions de mise en vente du bien immobilier de prestige.

 

MANDAT DE VENTE D'UN BIEN IMMOBILIER SOUS DEUX FORMES

- Le mandat simple qui permet au vendeur de confier son bien immobilier à d'autres professionnels ou de se laisser la faculté de le vendre par ses propres moyens
- Le mandat exclusif qui confère l'exclusivité de la vente du bien immobilier à un unique agent immobilier

Les mandats doivent être limités dans le temps, souvent six mois.

 

COMMISSIONS D'AGENCES

 

L'activité de l'agent immobilier est aussi régie par des dispositions générales telles que celles de l'information du consommateur prévues au code de la consommation, par l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels intervenant dans les transactions immobilières.
Les honoraires de l'agent immobilier sont libres depuis 1987. La seule obligation est que les honoraires d'agence doivent être visibles à l'entrée de l'agence immobilière en vitrine. Ils sont exprimés en prix TTC.
Le taux de commissions étant libre, la France enregistre une moyenne pour ses agences immobilières un taux de l'ordre de 4 à 10%. Chez Paris Ouest Sotheby's International Realty ce taux est contrôlé à 5% de commissions bien que nous disposions d'outils marketing et de communication sans précédent avec une vitrine internationale unique. Les honoraires sont donc maitrisés.

 
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