COMMENT ACHETER UN BIEN IMMOBILIER

Le législateur français s’est évertué à encadrer de manière très stricte le processus d’acquisition immobilière en France.


Le processus d’acquisition d’un bien immobilier

C’est la « promesse d’achat » qui est souvent à l’origine de tout processus d’achat de biens immobiliers c’est-à-dire c’est une offre écrite par l’acheteur potentiel, elle est réalisée lorsque le prix initial demandé par le propriétaire du bien immobilier n’a pas été offert. Cette étape n’est pas utile si l’offre est faite au prix du mandat.

La seconde étape consiste en la signature d’un « compromis de vente » liant l’acheteur et le vendeur du bien immobilier. Cette étape est considérée par le droit français comme un contrat fixe et ferme liant les parties et définissant les termes de la vente.

Lors de la signature du compromis de vente l’acquéreur verse une « indemnité d’immobilisation » d’environ 10% du prix d’achat en guise de dépôt. Néanmoins, la loi Solidarité et Renouvellements Urbains (Loi SRU du 13 décembre 2000) permet à l’acquéreur de disposer d’un délai de rétractation de sept jours pendant lequel il peut résilier le compromis de vente et ce par courrier en recommandé avec accusé de réception et ce sans avoir à se justifier.

Ce délai courre dès le lendemain de la présentation de la lettre recommandée informant l’acquéreur de son droit à la rétractation. En revanche, le vendeur n’a pas cette prérogative et ne peut en aucune façon se délier du compromis de vente qu’il aura signé sans motif valable.


Après la période de rétractation, le contrat devient obligatoire pour les deux parties et l’acheteur ne pourra plus le résilier sans perdre le dépôt qu’il aura effectué.

Toutefois un compromis de vente peut prévoir un certain nombre de conditions suspensives pouvant rendre son exécution impossible à titre d’exemple : une condition suspensive de l’obtention d’un prêt bancaire ou d’un permis de construire si ces garanties ne devaient pas être remplies, alors l’acheteur aurait la faculté de s’abstenir d’acquérir le bien et ce sans subir de pénalité d’ordre contractuelle.

Au terme d’un compromis de vente, intervient un acte authentique qui se déroule chez un notaire rendant parfaite la vente du bien immobilier. Le notaire français est un officier ministériel chargé d’établir et de conserver tous les actes et contrats, il est nommé par le Garde des Sceaux donc à ce titre investi d’une délégation de puissance publique. Il agit donc de façon impartiale et a un rôle de conseil tant envers l’acheteur que le vendeur et doit veiller à ce que la vente soit conforme à toutes les exigences légales en la matière.

Les obligations au processus d’acquisition

La loi impose de fournir certains diagnostics lors de la réalisation du processus de vente immobilière :

Ainsi, les vendeurs de propriétés construites avant le 1er janvier 1949 et qui sont situées dans une zone dite à risque, doivent fournir un rapport sur l’existence éventuelle de plomb.
De même, le décret 99-471 du 8 juin 1999 dispose de réaliser un état parasitaire (recherche de termites), et ce dernier ne doit pas être établi plus de six mois avant la signature de l’acte authentique de la vente immobilière et ce décret est une obligation pour la réalisation de la vente.

Préalablement à tout acte authentique, le décret 96-97 du 7 février 1996 nous rappelle qu’il faut mener procéder à une recherche d’amiante pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997

Toute installation au gaz étant conçue depuis plus de quinze ans se doit obligatoirement de faire l’objet d’un état descriptif de son installation ainsi que de ses dérivés

Enfin, le diagnostic de performance énergétique est désormais obligatoire pour tout bâtiment d’une surface supérieure à 50m² et doté d’un système de chauffage.

Le vendeur d’un bien immobilier se doit également de fournir les actes de propriété attestant de son titre. Ou encore d’autres documents doivent être fournis préalablement à la vente immobilière comme les derniers trimestres de charges, les derniers procès verbaux d’assemblée générale de copropriétaires, la taxe foncière.

L’acquéreur de la propriété immobilière doit traditionnellement veiller au respect de ces règles ainsi qu’à d’autres telles que les limites de la propriété à acquérir, les éventuels permis de construire, les taxes ou les charges annuelles.

Néanmoins l’agent immobilier est également compétent pour conseiller l’acquéreur dans cette tâche ou le cas échéant l’orienter vers un professionnel du domaine concerné (architecte, avocat…) pour pallier ces défaillances éventuelles.